Δικηγορική Εταιρεία KPAG Κοσμίδης & Συνεργάτες

Ακίνητη Περιουσία στην Ελλάδα: Μια επισκόπηση

Τα ακίνητα στην Ελλάδα χωρίζονται σε δύο μεγάλες κατηγορίες: τα ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως, και τα ακίνητα εντός σχεδίου πόλεως.
Τα εκτός σχεδίου πόλεως διακρίνονται βασικώς σε αγροτεμάχια και σε κληροτεμάχια. Ο όρος κληροτεμάχια αφορά σε ακίνητα τα οποία είχαν παραχωρηθεί από το Ελληνικό Δημόσιο ως αγροτικός κλήρος για την αγροτική αποκατάσταση ακτημόνων καλλιεργητών. Λόγος για την πρόβλεψή τους ήταν η αθρόα προσέλευση προσφύγων στην ελληνική επικράτεια από το έτος 1922 και έπειτα, κάτι που είχε δημιουργήσει την ανάγκη της αξιοποίησης των εκτάσεων αυτών, επί σκοπώ προώθησης της αγροτικής οικονομίας. Τα κληροτεμάχια συνήθως έχουν μεγαλύτερη έκταση, σημαντικό δε στοιχείο τους είναι η καταρχήν απαγόρευση της κατατμήσεώς τους.

Τα αγροτεμάχια είναι τα εκτός σχεδίου πόλεως ευρισκόμενα ακίνητα, τα οποία ως εκ του προορισμού τους χρησιμοποιούνται για γεωργική εκμετάλλευση και παραγωγή φυσικών καρπών, δεν αποτελούν δε κληροτεμάχια.

Από την άλλη μεριά τα εντός σχεδίου πόλεως ακίνητα αποκαλούνται οικόπεδα, και συγκεκριμένα οικόπεδο είναι κάθε γήπεδο που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα όρια του οικισμού, έστω και αν δεν έχει εγκεκριμένο σχέδιο.

Στο ελληνικό δίκαιο, αντίθετα απ’ ό,τι συμβαίνει σε άλλα δίκαια, είναι γενικώς επιτρεπτή η ανέγερση κτισμάτων σε εκτός σχεδίου πόλεως ευρισκόμενα ακίνητα. Αναλόγως με το είδος και την σκοπούμενη χρήση του κτίσματος που ανεγείρεται, υπάρχουν αντίστοιχες πολεοδομικές διατάξεις που επιτρέπουν την ανέγερση συγκεκριμένης έκτασης αναλόγως του μεγέθους του εκάστοτε ακινήτου. Παραδειγματικά αναφέρεται η καταρχήν δυνατότητα ανέγερσης κατοικίας έκτασης μέχρι 200 τ.μ., σε αγροτεμάχιο 4.000 τ.μ.

Στα οικόπεδα από την άλλη μεριά ισχύουν αρκετά ελαστικότερες πολεοδομικές διατάξεις, ακριβώς διότι η χρήση τους είναι κατεξοχήν η ανέγερση κτισμάτων.

Βασικά χαρακτηριστικά για να κτιστεί κάποιο ακίνητο στην Ελλάδα είναι οι έννοιες του άρτιου και του οικοδομήσιμου. Άρτιο θεωρείται ένα ακίνητο, όταν με βάση το εμβαδόν και τις διαστάσεις που έχει, μπορεί να ανεγερθεί σ’ αυτό κτίσμα βάσει των όσων προβλέπονται για τα οικόπεδα της ιδιοκτησίας του. Οικοδομήσιμο θεωρείται το ακίνητο, όταν έχει την κατάλληλη μορφή για την πιο σωστή αισθητική, οικοδομική και οικονομική εκμετάλλευσή του. Κατά συνέπεια, όλα τα άρτια σε εμβαδόν ή διαστάσεις ακίνητα μπορεί και να μην είναι οικοδομήσιμα, για να είναι όμως ένα ακίνητο οικοδομήσιμο, πρέπει να είναι άρτιο.

Η επιλογή του κατάλληλου ακινήτου

Η επιλογή του ακινήτου εξαρτάται από τις ανάγκες του εκάστοτε φυσικού ή νομικού προσώπου και είναι άμεσα συνδεδεμένη με την χρήση που πρόκειται να ασκηθεί σ’ αυτό.

Ως βασικές κατηγορίες χρήσεων αναφέρουμε την χρήση της κατοικίας ή ιδιωτική χρήση, την αγροτική χρήση, καθώς και την επαγγελματική ή εμπορική χρήση.

Στην πρώτη περίπτωση εντάσσονται καταρχήν ακίνητα εντός σχεδίου πόλεως, τα οποία μπορεί να είναι μονοκατοικίες είτε διαμερίσματα. Στην Ελλάδα συνηθίζεται γενικά εντός των πόλεων η ανέγερση πολυορόφων κτιρίων με διαμερίσματα, η αξία δε των υψηλοτέρων ορόφων είναι συνήθως μεγαλύτερη. Και τα ακίνητα εκτός σχεδίου πόλεως μπορεί να προσφέρονται για χρήση κατοικίας, καθώς στην Ελλάδα επιτρέπεται η ανέγερση κτίσματος και εκτός του σχεδίου πόλεως. Πολύ σημαντικός παράγοντας είναι ωστόσο η σωστή επιλογή ακινήτου, το οποίο πρέπει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, κάτι που κρίνεται με βάση κυρίως την έκταση, τις διαστάσεις, την μορφή του και κάποιους ακόμη δευτερεύοντες παράγοντες.

Στην περίπτωση της αγροτικής χρήσης εντάσσονται τα κληροτεμάχια και τα αγροτεμάχια. Ακίνητα που πρόκειται να χρησιμοποιηθούν για αγροτική χρήση είναι συνήθως οικονομικότερα, εάν μάλιστα ο επενδυτής δεν ενδιαφέρεται άμεσα για κοντινή απόσταση από τα οικονομικά κέντρα (συνήθως μεγάλες πόλεις), μπορεί να εντοπίσει μεγάλο ακίνητο σε ιδιαίτερα χαμηλή τιμή.

Τα ακίνητα για επαγγελματική ή εμπορική χρήση μπορούν να βρίσκονται είτε εντός είτε εκτός σχεδίου πόλεως, αναλόγως της δραστηριότητας και του είδους της επιχείρησης του κάθε επενδυτή. Τέτοια μπορούν ενδεικτικά να είναι:

Η εύρεση του κατάλληλου ακινήτου

Για την εύρεση του ακινήτου που ταιριάζει σε κάθε επιχείρηση, επενδυτή ή ιδιώτη κρίνεται συνήθως απαραίτητη η ανάθεση σχετικής εντολής σε μεσιτικό γραφείο. Τα μεσιτικά γραφεία στην Ελλάδα λειτουργούν με ειδική άδεια, και συνήθως λαμβάνουν ως αμοιβή ποσοστό 2% επί της τιμής αγοράς.

Όταν πρόκειται για εύρεση ακινήτου για χρήση κατοικίας, πολλές φορές μπορεί να ευρεθεί κάποια καλή ευκαιρία και με προσωπική αναζήτηση στην περιοχή όπου ο ενδιαφερόμενος θέλει να αποκτήσει το ακίνητο, καθώς στην Ελλάδα συνηθίζεται η ανάρτηση διαφημιστικών πινακίδων πώλησης σε διάφορα σημεία των οδών.