Δικηγορική Εταιρεία KPAG Κοσμίδης & Συνεργάτες

Φορολογία της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα

Εισαγωγικά

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα επιβαρύνεται με διάφορους φόρους, οι οποίοι προβλέπονται από διαφορετικούς νόμους, και είναι απαραίτητο να πληρωθούν πριν την ολοκλήρωση της μεταβίβασης του ακινήτου. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι φόροι της μεταβίβασης ακινήτου επιβάλλονται μόνο όταν πρόκειται για σύνταξη οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας, ενώ σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση, όπως π.χ. της σύνταξης προσυμφώνου, έστω και συμβολαιογραφικού, δεν απαιτείται καταβολή τους.

Ως βάση υπολογισμού των διαφόρων φόρων μεταβίβασης λαμβάνεται καταρχήν το τίμημα που δηλώνουν τα μέρη στο συμβόλαιο. Δεδομένου ότι κατά το παρελθόν υπήρξαν διάφορα φαινόμενα δήλωσης μικρότερου τιμήματος στο συμβόλαιο από το πραγματικό που είχε συμφωνηθεί, προκειμένου να καταβληθεί μικρότερος φόρος, ο Έλληνας νομοθέτης θέσπισε ένα σύστημα αντικειμενικού υπολογισμού της αξίας των ακινήτων. Βάσει αυτού, εάν τυχόν οι συμβαλλόμενοι δηλώσουν στο συμβόλαιο αξία μικρότερη της αντικειμενικής, η φορολόγηση της μεταβίβασης γίνεται επί της αντικειμενικής αξίας.

Το αντικειμενικό σύστημα στηρίζεται σε κάποιες ελάχιστες αξίες των ακινήτων, που προσδιορίζονται καταρχήν ανά περιοχές («τιμή ζώνης»), στις οποίες ακολούθως τίθενται κάποιοι ποσοστιαίοι συντελεστές που διαμορφώνουν την τελική αντικειμενική αξία του ακινήτου . Αυτοί οι συντελεστές είναι η έκταση του ακινήτου, ο όροφος που βρίσκεται (αν πρόκειται για διαμέρισμα), το μήκος της πρόσοψης (εάν πρόκειται για κατάστημα), το εάν στην οικοδομή υπάρχουν κεντρικές εγκαταστάσεις θέρμανσης ή ανελκυστήρας κ.ά.

Στην πράξη βεβαίως και για πολλά έτη, η αντικειμενική αξία των ακινήτων ήταν σε πολλές περιπτώσεις κατά πολύ υποδεέστερη της αγοραίας αξίας των ακινήτων, η οποία μπορεί να έφτανε σε ορισμένες περιοχές να υπολείπεται αυτής δύο ή και τρεις φορές. Κατόπιν διαδοχικών αυξήσεων στις αντικειμενικές τιμές, πλέον σε ορισμένες περιοχές οι αποκλίσεις δεν είναι τόσο μεγάλες, ενώ κατά το έτος 2012 αναμένεται νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών, η οποία θα κλείσει περισσότερο την απόσταση μεταξύ της αντικειμενικής και της αγοραίας αξίας.

Οι βασικοί φόροι που επιβάλλονται σε μία αγοραπωλησία ακινήτου είναι ο Φόρος μεταβίβασης ακινήτου (Φ.Μ.Α.), ο φόρος προστιθέμενης αξίας (Φ.Π.Α.), το τέλος συναλλαγής ακινήτων (Τ.Σ.Α.), και ο φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος (Φ.Α.Υ.).

Ήδη σημειώνουμε πάντως ότι ήδη με την ψήφιση νέου φορολογικού νομοσχεδίου τον Απρίλιο 2010, προβλέπειται η κατάργηση του τέλους συναλλαγής καθώς και του φόρου αυτομάτου υπερτιμήματος. Ωστόσο, δεδομένου ότι αυτοί οι φόροι εφαρμόστηκαν μέχρι και την πρόσφατη ψήφιση του νομοσχεδίου, παρουσιάζονται εδώ για την πληρότητα των παρεχομένων πληροφοριών.

Σημειώνεται ότι ο Φ.Μ.Α. ρυθμίζεται από το ν. 1587/1950, ενώ οι υπόλοιποι φόροι εισήχθηκαν κατά κύριο λόγο με το ν. 3427/2005, και αφορούν αγοραπωλησίες που λαμβάνουν χώρα μετά τις 1.1.2006 και επιβάλλονται υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Συνοπτικά μπορούμε να παρατηρήσουμε ότι δεν επιβάλλεται ο Φ.Μ.Α. όταν ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο με οποιονδήποτε τρόπο μετά τις 1.1.2006, και το ξαναπωλεί σε μεταγενέστερη ημερομηνία. Στην περίπτωση αυτή, οφείλεται ο Φ.Α.Υ. καθώς και το Τ.Σ.Α., σύμφωνα με το ν. 3427/2005. Εφόσον λοιπόν ο πωλητής έγινε κύριος του ακινήτου πριν τις 1.1.2006, τότε επιβάλλεται ο Φ.Μ.Α.
Φόρος μεταβίβασης ακίνητου.

Ο Φ.Μ.Α. επιβάλλεται σε οποιαδήποτε μεταβίβαση από επαχθή αιτία ακινήτου ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου (άρ. 1 .ν 1587/1950), και εφόσον δεν τίθεται θέμα επιβολής του Φ.Α.Υ. και του Τ.Σ.Α. σύμφωνα με το ν. 3427/2005. Επιβάλλεται επί του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο, εκτός εάν τούτο είναι χαμηλότερο της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, οπότε υπολογίζεται επί της τελευταίας. Επιβαρύνει εκ του νόμου τον αγοραστή του ακινήτου, ο οποίος πρέπει να τον εξοφλήσει ολοσχερώς στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. που υπάγεται το ακίνητο πριν την κατάρτιση της συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης του ακινήτου.
Ο Φ.Μ.Α. ανέρχεται στο 7%, 9% ή 11%, σύμφωνα με τις ακόλουθες διαβαθμίσεις:

Από τον Φ.Μ.Α. προβλέφθηκε με το ν. 1078/1980 δυνατότητα απαλλαγής, εφόσον συντρέχουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις στο πρόσωπο του αγοραστή. Ειδικότερα, συμβάσεις αγοράς εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα ακινήτου από έγγαμο απαλλάσσονται από το φόρο μεταβίβασης, εφόσον ο αγοραστής ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες και βρίσκονται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των τριών χιλιάδων (3.000) κατοίκων. Η απαλλαγή αυτή παρέχεται για αγορά κατοικίας με εμβαδόν έως διακόσια (200) τ.μ. ή οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί κατοικία με εμβαδόν έως διακόσια (200) τ.μ., ανεξάρτητα από την αξία τους. Το εμβαδόν αυτό προσαυξάνεται κατά είκοσι πέντε (25) τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, την επιμέλεια των οποίων έχει ο αγοραστής, ή τα προστατευόμενα τέκνα με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67%. Αν το αγοραζόμενο ακίνητο υπερβαίνει το ανωτέρω εμβαδόν, η απαλλαγή παρέχεται μέχρι του ποσού της αξίας που αντιστοιχεί στο εμβαδόν αυτό.

Η απαλλαγή αυτή ωστόσο δεν αφορά όσους δεν έχουν την μόνιμη κατοικία τους στην Ελλάδα, επομένως Γερμανοί πολίτες που αγοράζουν ακίνητο στην Ελλάδα ως εξοχική ή κύρια κατοικία δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α., έστω και αν δεν έχουν στην κυριότητά τους άλλο ακίνητο στη Γερμανία.

Σημειώνουμε ότι από το 2010, οι ως άνω συντελεστές ανέρχονται σε 8% για το μέχρι 20.000 € τίμημα της αγοροπωλησίας, και σε 10% για το πέραν του ποσού αυτού τμήμα της. Επίσης, σ’ ό,τι αφορά την παρεχόμενη απαλλαγή με βάση το ν. 1078/1980, αυτή προσδιορίζεται, βάσει του νόμου, όχι πλέον με βάση τα μέτρα του ακινήτου, αλλά βάσει της αξίας του. Έτσι, η απαλλαγή προβλέπεται βάσει του νομοσχεδίου ότι θα παρέχεται για αγορά κατοικίας από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 €, ενώ από έγγαμο μέχρι ποσού 250.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα των δύο πρώτων τέκνων, και κατά 30.000 € για καθένα των επομένων τέκνων. Για αγορά αντίστοιχα οικοπέδου, η απαλλαγή παρέχεται μέχρι ποσού 50.000 € για άγαμο, 100.000 € για έγγαμο και 10.000 € ανά τέκνο μέχρι δύο, και 15.000 € για το τρίτο τέκνο και τα επόμενα.

Φόρος προστιθέμενης αξίας

Ο ν. 3427/2005 επέφερε τροποποιήσεις στον κώδικα Φ.Π.Α. (ν. 2859/2000), οπότε προβλέφθηκε και η περίπτωση επιβολής Φ.Π.Α. σε νέες οικοδομές. Ειδικότερα, σύμφωνα με τις νέες διατάξεις, σε περίπτωση εξ επαχθούς αιτίας απόκτηση νεοανεγερθέντος ακινήτου για το οποίο η οικοδομική άδεια εκδόθηκε μετά τις 1.1.2006, τότε επιβάλλεται Φ.Π.Α. σε ύψος 19%. Υπόχρεος στην καταβολή του Φ.Π.Α. είναι ο πωλητής – εργολάβος, ο οποίος πρέπει να καταβάλει τον φόρο αυτό πριν την υπογραφή της συμβολαιογραφικής σύμβασης αγοραπωλησίας. Στην περίπτωση αυτή επισημαίνεται ότι δεν επιβάλλεται Φ.Μ.Α.

Φόρος αυτόματου υπερτιμήματος

Ο Φ.Α.Υ. επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, και εφαρμόζεται μόνο στην περίπτωση που κάποιος έχει αποκτήσει ακίνητο μετά τις 1.1.2006 και το ξαναπωλεί. Ο Φ.Α.Υ. προβλέφθηκε για να φορολογηθεί η υπεραξία που έχει λάβει το ακίνητο από την αγορά του μέχρι και την πώλησή του, γι’ αυτό υπολογίζεται επί της διαφοράς των δύο αυτών μεγεθών.

Σε περίπτωση που μεταξύ της αγοράς και της πώλησης μεσολαβούν λιγότερα από 5 έτη, τότε ο φόρος αυτός ανέρχεται σε 20% επί της διαφοράς της τιμής αγοράς και πώλησης.

Εάν μεσολαβούν περισσότερα από 5 αλλά λιγότερα από 15 έτη, ο φόρος υπολογίζεται με 10%.

Εάν μεσολαβούν περισσότερα από 15 έτη αλλά λιγότερα από 25, ο φόρος υπολογίζεται με 5%, ενώ εάν μεσολαβούν περισσότερα από 25 έτη, δεν επιβάλλεται ο φόρος αυτός.

Σύμφωνα με το άρ. 7 του ν. 3427/2005, απαλλάσσονται από τον Φ.Α.Υ., ακόμη και αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις επιβολής του:

α) Το Δημόσιο, τα Ν.Π.Δ.Δ., οι Ο.Τ.Α., οι ιεροί ναοί και οι ιερές μονές.
β) Η μεταβίβαση ακινήτων από μη κερδοσκοπικό οικοδομικό συνεταιρισμό στα μέλη του.
γ) Η πρώτη, μετά την έκδοση, μεταβίβαση του τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
δ) Η πώληση οικοδομής που ανεγέρθηκε από φυσικό ή νομικό πρόσωπο, το οποίο ασκεί επιχείρηση ανέγερσης και πώλησης οικοδομών και του οποίου τα καθαρά κέρδη από τις εργασίες αυτές υπόκεινται σε φόρο εισοδήματος.
ε) Η μεταβίβαση ακινήτου από οποιασδήποτε μορφής επιχείρηση, για την οποία υπόκειται σε φόρο εισοδήματος, κατά τις διατάξεις της περίπτωσης ζ της παραγράφου 3 του άρθρου 28 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος.
στ) Η μεταβίβαση ακινήτου από εταιρία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία του άρθρου 21 του ν. 2778/1999 ή από κατά 100% θυγατρική της εταιρία της περίπτωσης γ` της παραγράφου 2 του άρθρου 22 του ν. 2778/1999

Τέλος συναλλαγής ακινήτων

Το Τ.Σ.Α. επιβαρύνει τον αγοραστή, όταν ο πωλητής είχε αποκτήσει το ακίνητο μετά τις 1.1.2006. Στην περίπτωση που επιβάλλεται Τ.Σ.Α., δεν επιβάλλεται ο Φ.Μ.Α. Το Τ.Σ.Α. ανέρχεται σε 1%. Το Τ.Σ.Α. συνεπάγεται σημαντικά μικρότερη επιβάρυνση για τον αγοραστή σε σχέση με τον Φ.Μ.Α., ο οποίος μπορεί να φτάσει και το 11%. Ωστόσο, δεδομένου ότι ο πωλητής οφείλει να καταβάλει τον Φ.Α.Υ., στην πράξη ο πωλητής επιβαρύνει, ζητώντας μεγαλύτερο τίμημα, τον αγοραστή, οπότε στην πράξη η συνολική αξία αγοράς του ακινήτου μαζί με τα έξοδα μπορεί να είναι ίδια όπως και με το σύστημα του Φ.Μ.Α.
Το άρ. 16 του ν. 3427/2005 προβλέπει απαλλαγές από τον Τ.Σ.Α., και ειδικότερα στο Τ.Σ.Α. δεν υπόκεινται

α) το Δημόσιο, τα Ν.Π.Δ.Δ., οι Ο.Τ.Α., οι ιεροί ναοί και οι ιερές μονές,
β) οι δικαιούχοι απαλλαγής πρώτης κατοικίας κατά τις διατάξεις του άρθρου 1 του ν. 1078/1980
γ) οι αγρότες κατά την αγορά ή ανταλλαγή γεωργικών ή κτηνοτροφικών εκτάσεων κατά τις διατάξεις των νόμων 634/1977 και 2520/1997
δ) η εισφορά και μεταβίβαση ακινήτων κατά τη συγχώνευση ή μετατροπή επιχειρήσεων κατά τις διατάξεις του ν.δ. 1297/1972 ή του ν. 2166/1993
ε) η αναγκαστική απαλλοτρίωση κτημάτων κατά τις διατάξεις του Αγροτικού Κώδικα
στ) η ανάκληση απαλλοτρίωσης ακινήτων,
ζ) η μεταβίβαση ακινήτων από μη κερδοσκοπικό οικοδομικό συνεταιρισμό στα μέλη του,
η) οι αγορές ακινήτων από αγροτικές συνεταιριστικές οργανώσεις για τη δημιουργία επιχειρήσεων μέσα στην περιφέρειά τους, κατά τις διατάξεις του άρθρου 35 του ν. 2810/2000
θ) η μεταβίβαση ακινήτων προς αμοιβαία κεφάλαια ακίνητης περιουσίας, καθώς και η μεταβίβαση ακινήτων προς εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, κατά τις διατάξεις του ν. 2778/1999
ι) οι εταιρίες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία στην περίπτωση που σχηματισθούν μετά από συγχώνευση δύο ή περισσότερων εταιριών, οι οποίες διαθέτουν ακίνητη περιουσία, ή μετά από διάσπαση ή απόσχιση υφιστάμενης εταιρίας που εισφέρει ακίνητη περιουσία της σε νέο ή υφιστάμενο νομικό πρόσωπο το οποίο λειτουργεί ως εταιρία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, κατά τις διατάξεις του ν. 2778/1999,
ια) η αγορά ακινήτων από πληγέντες από σεισμούς, πλημμύρες και λοιπές θεομηνίες κατά τις διατάξεις των νόμων 867/1979 και 2576/1998,
ιβ) η αγορά ακινήτων από τον Οργανισμό Σχολικών Κτιρίων (Ο.Σ.Κ.),
ιγ) οι συγχωνεύσεις ανωνύμων κτηματικών εταιριών, εφόσον η απορροφώσα κατέχει το σύνολο των μετοχών της απορροφώμενης, κατά τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 11 του ν. 3091/2002