Δικηγορική Εταιρεία KPAG Κοσμίδης & Συνεργάτες

Πολεοδομικό δίκαιο

Το πολεοδομικό δίκαιο στοχεύει στην πρόβλεψη κανόνων σε σχέση με την δημιουργία και λειτουργική διαρρύθμιση των οικιστικών χώρων, προκειμένου να διασφαλιστεί η όσο το δυνατόν ευκολότερη άσκηση κοινωνικών και οικονομικών δραστηριοτήτων, με την ταυτόχρονη διαφύλαξη του φυσικού περιβάλλοντος. Το ελληνικό πολεοδομικό δίκαιο ήταν διάσπαρτο σε διάφορους νόμους και διατάξεις επί πολλές δεκαετίες, ενώ προσπάθεια κωδικοποίησής του έγινε με τον κώδικα βασικής πολεοδομικής νομοθεσίας του έτος 1999.

Ρυμοτομία – πολεοδομικό σχέδιο

Η πολεοδόμηση μίας περιοχής ξεκινάει με την έγκριση ενός ρυμοτομικού σχεδίου, που προβλέπει είτε την επέκταση μίας ήδη υπάρχουσας πόλεως / χωριού, είτε την δημιουργία μίας νέας οικιστικής περιοχής. Το σχέδιο πόλεως προβλέπει δε και την χρήση των κτισμάτων και χώρων που θα διαμορφωθούν στη συγκεκριμένη περιοχή.
Η ρυμοτόμηση συνεπάγεται την ένταξη περιοχών που προηγουμένως βρίσκονταν εκτός, μέσα στο λεγόμενο «σχέδιο πόλης». Η ένταξη αυτή συνεπάγεται την τροποποίηση της κατηγορίας των ακινήτων από αγρούς, αγροτεμάχια ή κληροτεμάχια σε οικόπεδα. Για την δόμηση επί ενός οικοπέδου κρίσιμη είναι η έννοια της αρτιότητας και της οικοδομησιμότητας. Άρτιο είναι ένα οικόπεδο όταν έχει ένα ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν και διαστάσεις, προκειμένου να μπορεί να κτιστεί, σύμφωνα με τα όσα προβλέπει η νομοθεσία για τα οικόπεδα της συγκεκριμένης περιοχής. Οικοδομήσιμο θεωρείται το οικόπεδο όταν έχει επιπλέον και την κατάλληλη μορφή για την πιο σωστή αισθητική, οικοδομική και οικονομική εκμετάλλευση. Έτσι, μπορεί ένα οικόπεδο να είναι άρτιο αλλά να μην είναι οικοδομήσιμο. Ένα οικοδομήσιμο οικόπεδο πρέπει να είναι άρτιο.
Κατά την εκτέλεση του ρυμοτομικού σχεδιασμού, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εντάσσονται στο σχέδιο πόλεως βρίσκονται στις περισσότερες περιπτώσεις με την αναγκαιότητα εισφοράς από πλευράς τους είτε ενός τμήματος γης, είτε εισφοράς σε χρήματα («εισφορά σε γή», «εισφορά σε χρήμα»). Η εισφορά αυτή είναι αναγκαία, καθώς στο πλαίσιο της ρυμοτόμησης αλλάζει σημαντικά, και σε ορισμένες περιπτώσεις πλήρως, η διαρρύθμιση των χώρων, καθώς επιδίωξη είναι να δημιουργηθούν κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι στις οικιστικές περιοχές. Έτσι, άλλοι ιδιοκτήτες ακινήτων της περιοχής υποχρεούνται να εισφέρουν ένα τμήμα της ιδιοκτησίας τους, βάσει ποσοστών που κλιμακώνονται βάσει σχετικής δεσμευτικής πρόβλεψης του νόμου. Επίσης, είναι δυνατόν κάποιοι ιδιοκτήτες να υποχρεωθούν να καταβάλουν, αντί της εισφοράς σε γη ή ταυτόχρονα με την εισφορά σε γη, και εισφορά σε χρήμα. Αυτό αφορούν τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που περιλαμβάνονται στην περιοχή ένταξη και επέκτασης του σχεδίου πόλεως και που διατηρούν τα αρχικά ακίνητά τους ή των οποίων τα ακίνητα διαμορφώνονται σε νέα στην ίδια ή σε άλλη πολεοδομική ενότητα. Η πρόσθετη αυτή επιβάρυνση είναι αναγκαία για την κάλυψη των δαπανών των έργων υποδομή της περιοχής, δηλαδή για την κατασκευή των βασικών κοινοχρήστων εγκαταστάσεων (π.χ. δρόμων).
Η δημιουργία αρτίων οικοπέδων επιτυγχάνεται με τη διαδικασία της λεγόμενης «τακτοποίησης» στο πλαίσιο της ρυμοτόμησης. Αυτό σημαίνει ότι κατά τη διαδικασία της ρυμοτόμησης, προβλέπεται η δημιουργία οικοπέδων από το σχέδιο κατά τέτοιον τρόπο, ώστε να δημιουργούνται οικόπεδα που να μπορούν να χρησιμοποιηθούν από τους ιδιοκτήτες τους για την νομίμως προβλεπομένη στην περιοχή χρήση, χωρίς να παρεμποδίζουν την χρήση των λοιπών οικοπέδων ή των προβλεπομένων κοινοχρήστων χώρων και εγκαταστάσεων.

Διαδικασία ανέγερσης ακινήτου – πολεοδομικές διατάξεις

Για την ανέγερση ακινήτου αρμόδια είναι τα πολεοδομικά γραφεία, τα οποία μετά από πρόσφατη διοικητική μεταρρύθμιση υπάγονται στους Δήμους (παλαιότερα υπάγονταν στις νομαρχίες). Απαραίτητη για την οικοδόμηση ενός ακινήτου είναι η λήψη οικοδομικής αδείας, για την οποία είναι απαραίτητη η κατάρτιση μελέτης και η υποβολή φακέλου από πολιτικό μηχανικό. Ο ενδιαφερόμενος να ανεγείρει ακίνητο θα πρέπει σε μία πρώτη φάση να έλθει σε επαφή με έναν πολιτικό μηχανικό, ο οποίος μπορεί να τον ενημερώσει, ανάλογα με τις ισχύουσες στην περιοχή του ακινήτου πολεοδομικές ρυθμίσεις, για το τι είδους κτίσμα μπορεί να ανεγερθεί, με ποιά έκταση και με ποιά ακριβή χρήση. Ακολούθως ετοιμάζεται ο φάκελος που περιέχει τα στοιχεία του ακινήτου και υποβάλλεται προς έγκριση στην αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία της περιοχής. Η οικοδομική άδεια εγκρίνεται σε διάστημα που κυμαίνεται από 2 εβδομάδες έως και 4 μήνες, αναλόγως της συνθετότητας του έργου αλλά και του φόρτου εργασίας της υπηρεσίας.
Η δομησιμότητα ενός ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι είναι καταρχήν άρτιο και οικοδομήσιμο, εξαρτάται από την περιοχή στην οποία βρίσκεται. Κεντρική έννοια είναι ο συντελεστής δόμησης, που αποτελεί το κριτήριο εύρεσης της μέγιστης έκτασης κτισμάτων που μπορούν να δομηθούν εντός ενός ακινήτου. Ο κανόνας είναι ότι ο συντελεστής δόμησης είναι κατά πολύ υψηλότερος σε περιοχές εντός σχεδίου πόλεως, με αποτέλεσμα στις εκτός σχεδίου περιοχές να μπορούν να οικοδομηθούν ακίνητα με πολύ πιο περιορισμένα κριτήρια. Η εύρεση των τετραγωνικών μέτρων που μπορούν να οικοδομηθούν ευρίσκεται με πολλαπλασιασμό των μέτρων του γεωτεμαχόιυ επί του συντελεστή. Π.χ. εάν ένα οικόπεδο έχει συντελεστή 1,2 και έκταση 200 τ.μ., τότε σ’ αυτό μπορούν να δομηθούν συνολικά 240 τ.μ. κυρίων χώρων.
Στις εντός σχεδίου περιοχές, ο συντελεστής δόμησης μπορεί να έχει διάφορες τιμές, που μπορεί να φτάνουν και σε μεγάλους συντελεστές σε πυκνοδομημένες περιοχές της Ελλάδας (π.χ. κέντρο Αθηνών).
Στις εκτός σχεδίου περιοχές, ο κανόνας είναι ότι μπορεί να δομηθεί ένα αγροτεμάχιο εφόσον έχει έκταση τουλάχιστον 4.000 τ.μ. Στην περίπτωση αυτή μπορούν να δομηθούν σε περίπτωση οικίας 200 τ.μ. κυρίων χώρων, ενώ για κάθε 2.000 τ.μ. επιπλέον έκτασης μπορούν να δομούνται επιπλέον 20 τ.μ. κυρίων χώρων. Σε περίπτωση βιοτεχνικών, τουριστικών ή άλλων εμπορικών δραστηριοτήτων προβλέπονται σημαντικά μεγαλύτερα όρια δόμησης τα οποία εξαρτώνται από την ασκούμενη δραστηριότητα.
Κρίσιμη για την δόμηση κτισμάτων εκτός σχεδίου πόλεως είναι η έννοια της παρέκκλισης από τις υπάρχουσες πολεοδομικές διατάξεις. Σε ορισμένες περιοχές και περιπτώσεις ο νόμος προβλέπει τη δυνατότητα να ληφθεί άδεια από την αρμόδια περιφέρεια, η οποία εγκρίνεται κατόπιν ειδικής αίτησης, προκειμένου να δομηθεί μεγαλύτερη έκταση από αυτήν που προβλέπουν οι πολεοδομικές διατάξεις για τη συγκεκριμένη περιοχή. Μία πολύ συχνή περίπτωση παρέκκλισης είναι κάποιες περιοχές που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως αλλά εντός ζώνης οικισμού, όπου υφίσταται η δυνατότητα δόμησης όχι από τα 4.000 τ.μ., αλλά από τα 2.000 τ.μ.
Ανάλογα με την περιοχή αλλά και το είδος / χρήση του ακινήτου υπάρχουν ειδικές διατάξεις που προβλέπουν ποια είναι η ελάχιστη απόσταση που πρέπει να τηρείται κατά την οικοδόμηση από γειτονικά ακίνητα (από καθόλου – δηλαδή εφαπτόμενα κτίρια μέχρι και πολλά μέτρα, ιδίως σε επαγγελματικά – βιομηχανικά), ο συντελεστής κάλυψης του οικοπέδου (70% ή και λιγότερο), το ύψος της οικοδομής κ.ά.