Δικηγορική Εταιρεία KPAG Κοσμίδης & Συνεργάτες

Ενημερωτικό Εντυπο για τον Υπολογισμό της Φορολογικής Επιβάρυνσης κατά την Αγορά ενός Ακινήτου από Περιορισμένα Φορολογούμενο Πρόσωπο στη Γερμανία με διάφορες Νομικές Μορφές

Σε συνεργασια με τον Λογιστή Γερμανίας κ. Χάνσγιορκ Μπα΄ι΄

Στην εξέταση λαμβάνεται υπόψη ότι οι επενδυτές υπόκεινται σε περιορισμένη φορολογία στη Γερμανία. Θα πρέπει λοιπόν να φορολογηθούν τα εγχώρια εισοδήματα στην Γερμανία σε πλήρες ύψος. Εξαρτώμενη από το οικονομικό αποτέλεσμα του ακινήτου και λαμβάνοντας υπόψη την φορολογική απόσβεση (η οποία εξαρτάται από το έτος κατασκευής, το είδος και τη θέση του ακινήτου) μπορεί στη συνέχεια να υπολογιστεί η φορολογική επιβάρυνση .

Φόρος προστιθέμενης αξίας επί των πωλήσεων / = ΦΠΑ

Σε γενικές γραμμές, τόσο οι πωλήσεις ακινήτων όσο και η μισθωτικές υπηρεσίες περί ακινήτων δεν υπόκεινται σε φόρο προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ), και απαλλάσσονται νομικά από αυτόν. Ως εκ τούτου η αγορά ακινήτου δεν εμπίπτει κατά κανόνα σε ΦΠΑ.

Ωστόσο, η φορολογική απαλλαγή μπορεί να αρθεί υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Σημαντικό ρόλο πάιζουν συγκεκριμένα το έτος κατασκευής του κτίσματος, καθώς και μια περίοδος των 10-ετών. Περεταίρω λεπτομέρειες μπορούν ευχαρίστως να χορηγηθούν κατόπιν σχετικής εντολής.

 

Τίμη αγοράς

Εμπορικό

Ακίνητο

€ 2.000.000 συν ΦΠΑ αν προκύπτει500.000 € συν ΦΠΑαν προκύπτει200.000 € συν ΦΠΑ αν προκύπτει
Μερίδιοακινήτου

35%

Μερίδιο

κτίσματος

65%

Αμοιβή μεσίτη

6% συν ΦΠΑ

Ετήσιοεισόδημα απόμισθώσεις

170.000 €

60.000 €30.000 €

Μεικτή

απόδοση

8,5%

12%

15%

Φόροςμεταβίβασηςακινήτουκατά 3,5% στο Βερολίνο και 4,5% στο Αμβούργο

Αμοιβή

Δικηγόρων

0,5% εώς 2%

Συμβολαιογράφος

1,5%

Συντήρηση

4% του εισοδήματος από μισθώσεις

Διοικητικές

δαπάνες

3% του εισοδήματος από μισθώσεις

Απόσβεση

2% / 2,5% / 3%

Η απόσβεση αφορά μόνο το τμήμα του κτιρίου, η γη δεν αποσβένεται.
Η απόσβεση γίνεται με βάση της τιμής αγοράς συμπεριλαμβανομένων τα παρεμφερή έξοδα απόκτησης, όπως για συμβολαιογράφο, μεσίτη,φόρο μεταβίβασης ακινήτων κλπ.
Τα έξοδα απόκτησης διακρίνονται συνεπώς ανάλογα με τα μερίδιά τους. Ισχύει η ακόλουθη κλίμακα:
3,0% Κτίρια επιχειρηματικής περιουσίας, όχι για οικιστικούς σκοπούς
2,5% Κτίρια ιδιωτικής περιουσίας, για οικιστικούς σκοπούς, ανέγερση πριν από την 31.12.1924
2,0% Κτίρια ιδιωτικής περιουσίας, για οικιστικούς σκοπούς, ανέγερση μετά την 01.01.1925

Υπολογισμός της απόσβεσης

 

Τιμή κτίσης

2.000.000 €

500.000 €200.000 €
+ Δαπάνες
Αμοιβή μεσίτη 6%120.000 €30.000 €12.000 €

Φόρος μεταβίβασης

ακινήτων (σε αυτό το

παράδειγμα

3,5%)

70.000 €17.500 €7.000 €
Συμβολαιογράφος 1,5 %30.000 €7.500 €

3.000 €

Δικηγόρος ( σε αυτό το

παράδειγμα 0,5%)

10.000 €

2.500 €

1.000 €

= Κόστος απόκτησης

2.230.000€

557.500€

223.000 €

Από αυτά 65% κτίρια

1.449.500 €

362.375 €144.950 €

Απόσβεση 2 %

28.990 €7.248 €2.899 €

Απόσβεση 2,5 %

36.238 €9.060 €3.624 €

Απόσβεση 3%

43.485 €10.872 €4.349 €

Υπολογισμός εισοδήματος

Ιδιωτική αγορά/ προσωπική εταιρία

Κεφαλαιούχος εταιρία

Τιμή κτίσης

2.000.000 €

500.000 €200.000 €

500.000 €

Έσοδα (καθαρά)

170.000 €

60.000 €30.000 €

εδώ παραδειγματικά

60.000 €

./. Συντήρηση

6.800 €

2.400 €

1.200 €

2.400 €

./. Διοίκηση

5.100 €

1.800 €

900 €

1.800 €

./. απόσβεση 2%

28.990 €

7.248 €

2.899 €

./. απόσβεση 3%

10.872 €

./. Τόκοι

δανεισμού (ξένο

κεφάλαιο)

Προσοχή, αν η χρηματοδότηση γίνει στη Γερμανία

=(φορολογούμενο) Εισόδημα

129.110 €

48.552 €

25.001 €

44.928 €

Συντελεστής

φόρου (συμπεριλαμβανόμενης

επιβάρυνσης

αλληλεγγύης)

44,31%

42,22%

30,86%

15,825%

Φορολογική

επιβάρυνση

57.209 €

20.499 €

7.716 €

7.110 €

Συντελεστής

φόρου για

εταιρίες

Εισοδηματική κατάσταση ως άνω, για του εταίρους μιας προσωπικής εταιρίας ισχύουν οι οριακοί φορολογικοί συντελεστές όπως και για τα φυσικά πρόσωπα (ιδιωτική αγορά), αναλογική κατανομή του κέρδους, ανάλογα με το ποσοστό της εταιρικής συμμετοχής, εδώ αποδοχή της ισόποσης συμμετοχής , συντελεστής φόρου ανά συμμετέχων θα υπολογίζεται έτσι ξεχωριστά

Ένας

συμμέτοχος

44,31%

42,22%

30,86%

26,375%

Δύο συμμέτοχοι

44,31%

30,50%

23,42%

26,375%

τέσσερις

συμμέτοχοι

34,36%

22,72%

14,77%

26,375%

Φορολογική

επιβάρυνση

κατανέμεται στους συμμέτοχους

Ένας

συμμέτοχος

57.209 €20.499 €7.716 €9.975 €

Δύο συμμέτοχοι

28.604 €

7.404 €

5.855 €

4.987 €

τέσσερις συμμέτοχοι

11.091 €

2.758 €

923 €

2.494 €

Όσο υψηλότερα τα κέρδη στην προσωπική εταιρία ή το φυσικό πρόσωπο, τόσο πιο ευνοϊκή καθίσταται η κεφαλαιούχος εταιρία. Ο φορολογικός της συντελεστής της παραμένει σε συνολικό ύψος 42,2% (ή ευνοϊκότερος σε περίπτωση δικαιώματος επιλογής της διαδικασία φορολόγησης με τον τρόπο του Teileinkünfteverfahren, και κατανέμεται σε επίπεδο της εταιρίας και του εταίρου , ο φορολογικός συντελεστής της προσωπικής εταιρίας αυξάνεται έως και 44,31%.

Ποσοστό φορολόγησης σε περίπτωση κεφαλαιούχου εταιρίας ως ιδιοκτήτη (GmbH, AG, KGaA)

Επίπεδο εταιρίας περιορισμένης ευθύνης (ΕΠΕ) 15 % φόρος εισοδήματος
νομικών προσώπων + 5,5 % επιβάρυνση αλληλεγγύης = 15,825 %
Επίπεδο εταίρος (φυσικό πρόσωπο: 25% φόρος διευθέτησης (Abgeltungssteuersatz)
+ 5,5 % επιβάρυνση αλληλεγγύης = 26,375 %
Συνολική φορολογική επιβάρυνση για την πλήρη διανομή = 42,200%
Δεν εμπίπτει επιχειρηματικός φόρος, θα πρέπει μεν να ετοιμαστεί δήλωση, ωστόσο εμφανίζεται σε μία κεφαλαιούχο εταιρία που διαχειρίζεται καθαρά περιουσιακά στοιχεία μια πλήρη μείωση των εμπορικών εσόδων.
Προσοχή: περιορισμός τόκων (Zinsschranke) > σε επιτόκιακο υπόλοιπο (Zinssaldo) ήτοι σε περίπτωση εισοδήματος από μισθώσεις ύψους άνω των 3 εκατ. € (εως το 2013, στη συνέχεια 1 εκατ. €) σε πληρωμές προς φορολογούμενους στην αλλοδαπή (Steuerausländer) δημιουργούνται περιορισμοί μείωσης (Abzugsbeschränkungen).

Συντελεστής φορολόγησης για φυσικό πρόσωπο/ προσωπική εταιρία ως ιδιοκτήτης (OHG, KG)

Επίπεδο του φυσικού προσώπου / συνέταιρος σε προσωπική εταιρία:
Μέγιστος οριακός φορολογικός συντελεστή φόρου
(προοδευτικός συντελεστής) 42% + 5,5% επιβάρυνση αλληλεγγύης
Συνολική φορολογική επιβάρυνση για την πλήρη διανομή = 44,31% το μέγιστο
Διανομή κερδών πραγματοποιείται σύμφωνα με το εταιρικό μερίδιο
Φόρος επιτηδεύματος δεν εμπίπτει σε περίπτωση που το κέρδος προέρχεται αποκλειστικά από τη διαχείριση των ιδίων ακίνητων περιουσιακών στοιχείων, ήτοι απλά από την μίσθωση του κτίσματος ( σπιτιού) καθώς σε αυτές τις περιπτώσεις δεν υφίσταται επιχειρηματικότητα.

Κέρδη από πώληση / ζημίες από πώληση

Τα κέρδη από την πώληση του ακινήτου θα πρέπει να φορολογούνται εντός 10 ετών στα πλαίσια μιας φορολογικής δήλωσης φόρου εισοδήματος με τους προαναφερόμενους φορολογικούς συντελεστές.
Ζημιές μπορούν να συμψηφιστούν μόνο με κέρδη από πωλήσεις.

Προσοχή: Ειδική περίπτωση επιχειρηματική εμπορία ακινήτων

Βασικές γραμμές είναι η ένδειξη όλων των χαρακτηριστικών μιας κλασικής εμπορικής επιχείρησης καθώς και η πώληση περισσότερων των τριών αντικειμένων εντός 5 ετών από την απόκτηση /ολοκλήρωσή και πώλησή τους. Το τι θεωρείται «αντικέιμενο» και πώς θα πρέπει να ερμηνευτεί το στενό χρονικό πλαίσιο, θα πρέπει να εξετάζεται σε περίπτωση ενός επενδυτή με περισσότερα ακίνητα πάντα χωριστά.

Περίπτωση κληρονομιάς

Επειδή η διμερής συμφωνία περί αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Γερμανίας και η Ελλάδας δεν παρέχει καμία ρύθμιση για το φόρος κληρονομίας, θα πρέπει τα περιουσιακά στοιχεία που βρίσκονται στη Γερμανία να φορολογούνται σε περίπτωση επαγωγής κληρονομιάς σύμφωνα με τον γερμανικό φορολογικό δίκαιο περί κληρονομικής φορολόγησης, λαμβάνοντας υπόψη τις ισχύουσες φοροαπαλλαγές των μελών της οικογένειας.

Συμπέρασμα

Για αντικείμενα (ακίνητα) με υψηλό κόστος απόκτησης τείνουν να προκύπτουν υψηλότερα εισοδήματα από μισθώσεις και συνεπώς υψηλότερο κέρδος. Με μία μέγιστη συνδυασμένη συνολική επιβάρυνση φόρου ύψους 42,2% σε νομική μορφή μιας κεφαλαιούχου εταιρίας, συμφέρει η ίδρυση μιας κεφαλαιούχου εταιρίας για κέρδη άνω των 48.201 € είτε σε κάθε εταίρο σε περίπτωση περισσότερων εταίρων είτε στον μοναδικό εταίρο.

Εάν το αναμενόμενο κέρδος κυμαίνεται από περίπου 25.000 € μέχρι 48.200 € για κάθε εταίρο συνίσταται καθαρά εν όψει του φορολογικού συντελεστή μια προσωπική εταιρία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων ή μία ιδιωτική / προσωπική αγορά.
Στην περίπτωση μιας ιδιωτικής αγοράς της εναλλακτικής 1 με έσοδα ύψους 170.000 € εφαρμόζεται ο μέγιστος φορολογικός συντελεστήςαπό 44,31%, ώστε να αποτελεί συνεπώς την ακριβότερη εναλλακτική.