Δικηγορική Εταιρεία KPAG Κοσμίδης & Συνεργάτες

Υπολογισμος Της Φορολογικης Επιβαρυνσης Κατα Την Αποκτηση Ενος Ακινητου Απο Περιορισμενα Φορολογουμενο Φυσικο Προσωπο Στη Γερμανια

Στην εξέταση λαμβάνεται υπόψη ότι οι επενδυτές υπόκεινται σε περιορισμένη φορολογία στη Γερμανία. Το βασικό αφορολόγητο ανέρχεται από την 01/01/2010 σε 8.004 €. Για τα παντρεμένα ζευγάρια, αντίστοιχα σε διπλό ύψος. Εξαρτώμενη από το οικονομικό αποτέλεσμα του ακινήτου και λαμβάνοντας υπόψη την φορολογική απόσβεση (η οποία εξαρτάται από το έτος κατασκευής, το είδος και τη θέση του ακινήτου) θα μπορούσε στη συνέχεια να υπολογιστεί η φορολογική επιβάρυνση.

Φόρος προστιθέμενης αξίας επί των πωλήσεων / = ΦΠΑ

Σε γενικές γραμμές, τόσο οι πωλήσεις ακινήτων όσο και οι μισθωτικές υπηρεσίες περί ακινήτων στη Γερμανία δεν υπόκεινται σε φόρο προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ), και απαλλάσσονται νομικά από αυτόν. Ως εκ τούτου η αγορά ακινήτου δεν εμπίπτει κατά κανόνα σε ΦΠΑ.

Ωστόσο, η φορολογική απαλλαγή μπορεί να αρθεί υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Σημαντικό ρόλο πάιζουν συγκεκριμένα το έτος κατασκευής του κτίσματος, καθώς και μια περίοδος των 10-ετών. Περαιτέρω λεπτομέρειες μπορούν ευχαρίστως να χορηγηθούν κατόπιν σχετικής εντολής.

Απόδοση (νομική μορφή)

Σε περίπτωση που αναδεικνύεται φόρος προστιθέμενης αξίας επί της αγοράς του ακινήτου, δεν μπορεί αυτός ποτέ να αποτελέσει μέρος κόστους ή να υπόκειται σε απόσβεση.

Τιμή πώλησης εμπορικών ακινήτων: 2.000.000 € συν ΦΠΑ
Μερίδιο ακινήτου: 35% της τιμής αγοράς
Μερίδιο κτίσματος: 65% της τιμής αγοράς
Μεσιτική αμοιβή: 6% συν ΦΠΑ
Ετήσιο εισόδημα από μισθώσεις: 170.000 € (υπόκειται το εισόδημα από μισθώσεις σε ΦΠΑ και αν ναι πως
συμψηφίζεται;)
Αντιστοιχεί με μικτή απόδοση από : 8,5%
Φόρος μεταβίβασης ακινήτου: 3,5%
Δικηγορικά έξοδα (;): 2%
Συμβολαιογράφος: 1,5%
Συντήρηση: 4% του εισοδήματος από μισθώσεις
Διοικητικά έξοδα: 3% του εισοδήματος από μισθώσεις
Απόσβεση AFA ; (εξαρτάται από έτος κατασκευής, είδος και θέση του ακινήτου)

Υπολογισμός της απόσβεσης:

Διαχώριση του κόστους κτίσης γης & εδάφους καθώς και των κτιρίων, σύμφωνα με τα μερίδια (Η γη δεν υπόκειται σε απόσβεση)

Τιμή 2.000.000 €
Αμοιβή μεσίτη 120.000 €
Φόρος μεταβίβασης ακινήτων 70.000 €
Συμβολαιογράφος 1,5% 30.000 €
Δικηγόρος πιθανόν 0,5% 6.000 €
Σύνολο 2.226.000 €
εκ των οποίων το 65% αντιστοιχεί σε κτίρια 1.446.000 €
Συντελεστής απόσβεσης, ανάλογα με το έτος κατασκευής και τη χρήση 2,0 / 2,5 / 3,0%
Εδώ 2,0% = 28.900 Ευρώ

Υπολογισμός εισοδήματος:

Έσοδα (καθαρά) 170.000 € (με βάση πάντα το καθαρό
εισόδημα από μισθώσεις , τυχόν
ΦΠΑ είναι κατά κανόνα ουδέτερος
από πλευρά εσόδων)

Εισόδημα 130.000 €

Ποσοστό φορολόγησης σε περίπτωση κεφαλαιούχου εταιρίας ως ιδιοκτήτη (EΠΕ)

Επίπεδο εταιρία περιορισμένης ευθύνης (ΕΠΕ) 16,125% φόρος εισοδήματος νομικών προσώπων + επιβάρυνση αλληλεγγύης = 20.900 ευρώ

Φόρος επιτηδεύματος δεν εμπίπτει σε περίπτωση που το εισόδημα (κέρδος) προέρχεται αποκλειστικά από τη διαχείριση των ιδίων ακίνητων περιουσιακών στοιχείων, ήτοι από την μίσθωση του κτίσματος.

Επίπεδο εταίρος (φυσικό πρόσωπο):

Συντελεστής φόρου διευθέτησης (Abgeltungssteuersatz): 25% + επιβάρυνση αλληλεγγύης 5,5% εκ του φόρου εισοδήματος = 26,375% Συνολική φορολογική επιβάρυνση για την πλήρη διανομή κερδών συνεπώς 38% .

Συντελεστής φορολόγησης για φυσικό πρόσωπο/ προσωπική εταιρία

Φόρος επιτηδεύματος δεν εμπίπτει σε περίπτωση που το εισόδημα (κέρδος) προέρχεται αποκλειστικά από τη διαχείριση των ιδίων ακίνητων περιουσιακών στοιχείων, ήτοι από την μίσθωση του κτίσματος).

Επίπεδο φυσικό πρόσωπο / ατομικός επιχειρηματίας: φορολογικός συντελεστής έως 42% (οριακός φορολογικός συντελεστής , με προοδευτικές αυξήσεις) + επιβάρυνση αλληλεγγύης 5,5% εκ του φόρου εισοδήματος = 44,31% το μέγιστο Συνολική φορολογική επιβάρυνση για την πλήρη διανομή κερδών συνεπώς 44,31% το μέγιστο.
• καθαρή απόδοση Ε.Π.Ε.: 4,03% (σε περίπτωση πλήρη διανομής των κερδών)
• Καθαρή απόδοση προσωπική εταιρία 3,61%

Έξοδα αγοράς ακινήτου:

• Φόρος μεταβίβασης ακινήτων (3,5 %; Βερολίνο : 4,5 %)
• συμβολαιογραφικά και δικαστικά έξοδα (από 1,2% έως και 2% περίπου)
• δικηγορικά έξοδα για νομική συμβουλή και υποστήριξη, κατόπιν συμφωνίας
• έξοδα φοροτεχνικού συμβούλου
• σε περίπτωση που είναι επιθυμητό έξοδα διαχείρισης ακινήτου

Συμβολαιογραφικά καθώς και έξοδα υποθηκοφυλακείου:

Παράδειγμα υπολογισμού Αναγραφόμενο τίμημα / ποσό: 150.000 € Ποσό της εμπράγματης επιβάρυνσης του ακινήτου: 125.000 €
Θα πρέπει να ληφθούν υπόψη τα εξής έξοδα:
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Αμοιβή για την σύνταξη του συμβολαίου 564,00 Ευρώ
Υποθηκοφυλακείο: Καταχώρηση της προσημείωσης κτήσης ακινήτου 141,00 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: παραγγελία εμπράγματης επιβάρυνσης του ακινήτου
με απόγραφο για εκτέλεση, 252,00 ευρώ χωρίς απόγραφο μισή τιμή
Υποθηκοφυλακείο: Καταχώρηση της εμπράγματης επιβάρυνσης
(προσημείωσης) 252,00 Ευρώ
Υποθηκοφυλακείο: Καταχώρηση του ιδιοκτήτη 282,00 Ευρώ
Υποθηκοφυλακείο: άρση της προσημείωσης κτήσης ακινήτου 70,50 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Αμοιβή για διαδικασίες διεκπεραίωσης 141,00 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Αμοιβή για εκτέλεση συμβολαίου κ.λπ. 70,50 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Σε περίπτωση που το δάνειο διεκπεραιωθεί δια μέσο συμβολαιογραφικού καταπιστευτικού λογαριασμού 350,00 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Σε περίπτωση που η πληρωμή δια μέσο τραπέζης
ακολουθήσει μόνο με εντολή καταπίστευσης 126,00 Ευρώ
Έξοδα υποθηκοφυλακείου 745,50 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα 1.503,50 Ευρώ
ΦΠΑ για συμβολαιογραφικά έξοδα 285,67 Ευρώ
Συνολικό κόστος 2.534,67 ευρώ
Σε ορισμένα κρατίδια στα έξοδα καταχώρησης της προσημείωσης κτήσης του ακινήτου χρεώνεται
ένα επιπλέον τέλος περί κτηματολογικής συνέχισης το οποίο ανέρχεται σε ύψος 30% επί των
τελών μεταβίβασης. Το επιπλέον αυτό τέλος δεν περιλαμβάνεται στον υπολογισμό.

Παράδειγμα υπολογισμού:

Αναγραφόμενο τίμημα / ποσό: 600.000 Ευρώ
Ποσό της εμπράγματης επιβάρυνσης του ακινήτου: 450.000 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Αμοιβή για την σύνταξη του συμβολαίου 1.914,00 Ευρώ
Υποθηκοφυλακείο: Καταχώρηση της προσημείωσης κτήσης ακινήτου 478,50 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: παραγγελία εμπράγματης επιβάρυνσης του ακινήτου
με απόγραφο για εκτέλεση, 732,00 Ευρώ
χωρίς απόγραφο μισή τιμή
Υποθηκοφυλακείο: Καταχώρηση της εμπράγματης επιβάρυνσης
(προσημείωσης) 732,00 Ευρώ
Υποθηκοφυλακείο: Καταχώρηση του ιδιοκτήτη 957,00 Ευρώ
Υποθηκοφυλακείο: άρση της προσημείωσης κτήσης ακινήτου 239,25Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Αμοιβή για διαδικασίες διεκπεραίωσης 478,50 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Αμοιβή για εκτέλεση συμβολαίου κ.λπ. 239,25 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Σε περίπτωση που το δάνειο διεκπεραιωθεί δια μέσο
συμβολαιογραφικού καταπιστευτικού λογαριασμού 1.162,50 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Σε περίπτωση που η πληρωμή δια μέσο τραπέζης
ακολουθήσει μόνο με εντολή καταπίστευσης 366,00 Ευρώ
Έξοδα υποθηκοφυλακείου 2.406,75 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα 4.892,25 Ευρώ
ΦΠΑ για συμβολαιογραφικά έξοδα 929,53 Ευρώ
Συνολικό κόστος 8.228,53 Ευρώ

Παράδειγμα υπολογισμού:

Αναγραφόμενο τίμημα / ποσό: 2.000.000 Ευρώ
Ποσό της εμπράγματης επιβάρυνσης του ακινήτου: 1.500.000 Ευρώ

Συμβολαιογραφικά έξοδα: Αμοιβή για την σύνταξη του συμβολαίου 6.114,00 Ευρώ
Υποθηκοφυλακείο: Καταχώρηση της προσημείωσης κτήσης ακινήτου 1.528,50 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: παραγγελία εμπράγματης επιβάρυνσης του ακινήτου
με απόγραφο για εκτέλεση, 2.307,00 Ευρώ
χωρίς απόγραφο μισή τιμή
Υποθηκοφυλακείο: Καταχώρηση της εμπράγματης επιβάρυνσης
(προσημείωσης) 2.307,00 Ευρώ
Υποθηκοφυλακείο: Καταχώρηση του ιδιοκτήτη 3.057,00 Ευρώ
Υποθηκοφυλακείο: άρση της προσημείωσης κτήσης ακινήτου 764,25 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Αμοιβή για διαδικασίες διεκπεραίωσης 1.528,50 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Αμοιβή για εκτέλεση συμβολαίου κ.λπ. 764,25 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Σε περίπτωση που το δάνειο διεκπεραιωθεί δια μέσο
συμβολαιογραφικού καταπιστευτικού λογαριασμού 3.787,50 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα: Σε περίπτωση που η πληρωμή δια μέσο τραπέζης
ακολουθήσει μόνο με εντολή καταπίστευσης 1.153,50 Ευρώ
Έξοδα υποθηκοφυλακείου 7.656,75 Ευρώ
Συμβολαιογραφικά έξοδα 15.654,75 Ευρώ
ΦΠΑ για συμβολαιογραφικά έξοδα 2.974,40 Ευρώ
Συνολικό κόστος 26.285,90 Ευρώ